El drama de los desahucios que se ha vivido en España, sobre todo a partir del año 2011, ha sido y es totalmente demoledor. Millones de familias han perdido su vivienda ante la imposibilidad de hacer frente al pago del préstamo hipotecario, quedándose con deudas perpetuas con las entidades financieras y viéndose en la calle, sin que la Administración les haya garantizado en modo alguno alternativa habitacional.
Según datos del Consejo General del Poder Judicial cerca de 60.000 familias pierden cada año su vivienda. Sólo en la Comunidad Autónoma de Madrid se ejecutan cada año 10.000 desahucios sin alternativa habitacional.
Debido al aluvión de procedimientos de ejecución hipotecaria, el Gobierno, principalmente desde el año 2013, ha ido modificando las leyes con pequeñas reformas insuficientes, para cumplir con la normativa europea en materia de consumidores. Así ya son innumerables las Sentencias del Tribunal de Justicia de la Unión Europea que han dado lugar a modificaciones de la Ley de Enjuiciamiento Civil y a otras muchas.
En este camino de tratar de cumplir con los dispuesto por el TJUE, se publica la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social (ley que se dicta como consecuencia directa de la STJUE de 14 de marzo de 2013 -asunto C 415/11, caso Aziz),que introduce la posibilidad de suspensión de los lanzamientos (desahucios) siempre que se cumplan una serie de requisitos. Así, una vez la entidad bancaria, a través del procedimiento de ejecución hipotecaria, se ha adjudicado la vivienda, podemos encontrar una vía para suspender el lanzamiento hasta el 14 de mayo de 2020: la moratoria.
- ¿Qué es la moratoria?
Es la posibilidad de suspender el lanzamiento hasta el mayo del 2020. De forma que, aunque hayamos perdido la propiedad de la que era nuestra vivienda, quien se la ha quedado en subasta (el Banco) no pueda echarnos, al menos, durante un tiempo.
La moratoria se regula en la Ley 1/2013, de 14 de mayo, de medidas para reforzar la protección a los deudores hipotecarios, reestructuración de deuda y alquiler social, modificada por el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, y a su vez modificado por el Real Decreto 5/2017, de 17 de marzo.
Con las modificaciones se ha ido ampliando los años de suspensión de los lanzamientos: en mayo de 2013 se podían suspender hasta mayo de 2015; posteriormente, se amplió hasta mayo de 2017; y, posteriormente, hasta mayo de 2020. Además, con las reformas, se han ido flexibilizando, aunque muy ligeramente, los requisitos para poder acogerte a esta suspensión.
Así, el artículo 2 del Real Decreto 5/2017, de 17 de marzo, dice: «hasta transcurridos siete años desde la entrada en vigor de esta Ley, no procederá el lanzamiento cuando en un proceso judicial o extrajudicial de ejecución hipotecaria se hubiera adjudicado al acreedor, o a persona que actúe por su cuenta, la vivienda habitual de personas que se encuentren en los supuestos de especial vulnerabilidad y en las circunstancias económicas previstas en este artículo«.
Esto nos lleva a saber, en primer lugar, que es necesario para poder acogerse a la moratoria que la vivienda haya sido adjudicada a la entidad financiera o persona que actúe por su cuenta. Esto tiene especial relevancia porque habrá que tener en cuenta que en aquellos casos en los que un tercero se adjudique el inmueble, no podremos optar a la moratoria, pese a cumplir con todos los requisitos de especial vulnerabilidad y exclusión social que se expondrán a continuación.
Desde mi punto de vista, esto carece de sentido pues si tenemos en cuenta que la posibilidad de que una familia se acoja a la moratoria tiene su razón de ser en evitar que sea abocada a una situación de exclusión social, es evidente que el hecho que el adjudicatario de su vivienda sea uno u otro es independiente a la situación de exclusión en la que puede verse.
Parece que el derecho a adjudicarse en subastas judiciales viviendas a menor coste que en el mercado está por encima de la efectividad del Derecho a la Vivienda del ejecutado.
- ¿Qué requisitos debo cumplir para acogerme a la moratoria?
Para poder acogerte a la moratoria es necesario que se cumplan una serie de requisitos personales, que te encuadren dentro de los supuestos de especial vulnerabilidad, así como una serie de requisitos económicos que te sitúen en el umbral de exclusión social.
Vamos a ver cuáles son estos requisitos en la actualidad:
Supuestos de especial vulnerabilidad: para que se pueda considerar que tu unidad familiar se encuentra dentro de los requisitos de especial vulnerabilidad, tendrán que darse, al menos, una de las siguientes situaciones:
– Familia numerosa.
– Unidad familiar monoparental con hijos a cargo.
– Unidad familiar de la que forme parte un menor de edad.
Antes, con la redacción de la Ley 1/2013 y posteriormente con el Real Decreto Ley 1/2015, de 27 de febrero, el menor tenía que tener menos de 3 años. De esta forma, parecía que únicamente se protegía a las familias con niños menores de 3 años. Tras millones de desahucios ejecutados con niños entre los 4 y los 18 años, ahora se contempla la concesión de la moratoria para menores de edad, sin distinción.
– Unidad familiar en la que alguno de sus miembros tenga reconocido un grado de discapacidad igual o superior al 33 por ciento, situación de dependencia o enfermedad que le incapacite acreditadamente de forma permanente para realizar una actividad laboral.
– Unidad familiar en la que el deudor hipotecario se encuentre en situación de desempleo.
En las redacciones anteriores, además de estar en situación de desempleo, se exigía «haber agotado todas las prestaciones«. Con la flexibilización de este requisito lo cierto es que pueden verse incluidas personas que carecen de recursos para garantizarse una alternativa habitacional a pensar de estar cobrando el REMI o el subsidio por desempleo.
– Unidad familiar con la que convivan, en la misma vivienda, una o más personas que estén unidas con el titular de la hipoteca o su cónyuge por vínculo de parentesco hasta el tercer grado de consanguinidad o afinidad, y que se encuentren en situación personal de discapacidad, dependencia, enfermedad grave que les incapacite acreditadamente de forma temporal o permanente para realizar una actividad laboral.
– Unidad familiar en la que exista una víctima de violencia de género.
– El deudor mayor de 60 años.
Esto tampoco se contemplaba en la Ley 1/2013, lo que llevaba a que las personas que vivían solas no podían verse beneficiadas por esta Ley dado que se entendía que una persona sola no constituía unidad familiar. Ahora si eres mayor de 60 años puedes acogerte a la moratoria aunque vivas solo.
Se entenderá por unidad familiar la compuesta por el deudor, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar.
A efectos de acreditar los miembros de la unidad familiar se tendrá en cuanta aquéllos que consten en el certificado de empadronamiento «con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores«, artículo 2.b).2 de la Ley 1/2013, de 14 de mayo.
Si el deudor hipotecario cumple con alguno de estos requisitos, puede decirse que se encuentra en un supuesto de especial vulnerabilidad y es posible que pueda acogerse a la moratoria.
- ¿Qué más requisitos hay que cumplir? Como he señalado anteriormente, además hay que cumplir con todos y cada uno de los siguientes requisitos económicos:
- a) Que el conjunto de los ingresos de los miembros de la unidad familiar no supere el límite de tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas. Dicho límite será de cuatro veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples anual de catorce pagas en los supuestos previstos en las letras d) y f) del apartado anterior, y de cinco veces dicho indicador en el caso de que el ejecutado sea persona con parálisis cerebral, con enfermedad mental o con discapacidad intelectual, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 33 por ciento, o persona con discapacidad física o sensorial, con un grado de discapacidad reconocido igual o superior al 65 por ciento, así como en los casos de enfermedad grave que incapacite acreditadamente, a la persona o a su cuidador, para realizar una actividad laboral.
- b) Que, en los cuatro años anteriores al momento de la solicitud, la unidad familiar haya sufrido una alteración significativa de sus circunstancias económicas, en términos de esfuerzo de acceso a la vivienda.
Se entenderá que se ha producido una alteración significativa de las circunstancias económicas cuando el esfuerzo que represente la carga hipotecaria sobre la renta familiar se haya multiplicado por al menos 1,5.
- c) Que la cuota hipotecaria resulte superior al 50 por cien de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
- d) Que se trate de un crédito o préstamo garantizado con hipoteca que recaiga sobre la única vivienda en propiedad del deudor y concedido para la adquisición de la misma.
LOS DOCUMENTOS PARA ACREDITAR LAS CIRCUNSTANCIAS SERÁN:
- Percepción de ingresos por los miembros de la unidad familiar:
1.º- Certificado de rentas y, en su caso, certificado relativo a la presentación del Impuesto de Patrimonio, expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria con relación a los últimos cuatro ejercicios tributarios.
2.º- Últimas tres nóminas percibidas.
3.º- Certificado expedido por la entidad gestora de las prestaciones, en el que figure la cuantía mensual percibida en concepto de prestaciones o subsidios por desempleo.
4.º- Certificado acreditativo de los salarios sociales, rentas mínimas de inserción o ayudas análogas de asistencia social concedidas por las Comunidades Autónomas y las entidades locales.
5.º- En caso de trabajador por cuenta propia, se aportará el certificado expedido por la Agencia Estatal de Administración Tributaria o, si estuviera percibiendo la prestación por cese de actividad, el certificado expedido por el órgano gestor en el que figure la cuantía mensual percibida.
- Número de personas que habitan la vivienda:
1.º- Libro de familia o documento acreditativo de la inscripción como pareja de hecho.
2.º- Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
- Titularidad de los bienes:
1.º- Certificados de titularidades expedidos por el Registro de la Propiedad en relación con cada uno de los miembros de la unidad familiar.
2.º- Escrituras de compraventa de la vivienda y de constitución de la garantía hipotecaria y otros documentos justificativos, en su caso, del resto de las garantías reales o personales constituidas, si las hubiere.
- Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse situado en el ámbito de aplicación de esta Ley.
Si te encuentras en un procedimiento de ejecución hipotecaria, es fundamental contar con un abogado especialista en la materia que conozca todas las posibilidades de defensa en cada fase del procedimiento.
Beatriz Duro Álvarez del Valle 
beatrizduro@duroa.es
