La dación en pago y figuras similares están exentas de IRPF y de la plusvalía municipal cuando se trata de la vivienda habitual
La dación en pago es una figura muy usada en los últimos años ante la deuda contraída por quienes no pudieron pagar la hipoteca, generalmente a causa del grave desempleo que azota a una gran parte de la ciudadanía, pero también a causa de la multitud de cláusulas abusivas que componen los préstamos y que impiden la puesta al día en las cuotas hipotecarias.
Este negocio jurídico es, en ocasiones, la única; en ocasiones, la mejor solución a una deuda perpetua y la amenaza de desahucio (más correctamente, lanzamiento) por parte de las entidades bancarias y la poca colaboración de los juzgados, más preocupados por cumplir con el carácter de sumario que se supone al procedimiento, que por proteger los derechos humanos que mediante él se vulneran.
Concretamente, la dación en pago consiste en la entrega de la vivienda por parte del deudor (todavía propietario) al acreedor (la entidad bancaria), y la condonación de la deuda por parte del segundo al primero (a veces, de una parte; a veces, de toda la deuda).
Entrando en materia, la dación en pago está sujeta a tributación por dos impuestos: el IRPF y la plusvalía.
- Tributación en el IRPF (Impuesto sobre la Renta de la Personas Físicas): El IRPF grava las rentas obtenidas por el trabajo (ya sea como asalariados – rendimientos del trabajo – o como autónomos – rendimientos de actividades económicas -) y las obtenidas por la compraventa de bienes muebles e inmuebles (ganancias o pérdidas patrimoniales). Técnicamente, la dación en pago supone una ganancia patrimonial, pues se pasa de un patrimonio negativo (la deuda) a uno nulo (o, al menos, una deuda menor). Así, en la declaración de la renta el que había sido condonado por la entidad bancaria a cambio de la entrega de la vivienda, le correspondía pagar al Estado una cantidad, menor que la deuda pero bastante alta, por este impuesto; cuando por su situación, lo más probable es que la declaración de la renta incluso saliese a devolver.
- Tributación en la plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana): Este impuesto grava la ganancia obtenida por la venta de un inmueble, en su diferencia con el precio de compra (incluyendo una serie de parámetros de control, a fin de equilibrar lo que hace unos años podía suponer una cantidad de dinero y lo que supone hoy*). Así, la diferencia entre el precio de compra de la casa y la deuda condonada con su entrega al banco supondrá una cantidad sobre la que se aplica este impuesto**.
Por lo tanto, con la dación en pago, y el pensamiento de que por fin se acababan las deudas, de repente nos encontrábamos en la tesitura de deber una gran cantidad a la Hacienda del Estado y la del Ayuntamiento.
Esto resultaba completamente ridículo, puesto que en la realidad no habíamos obtenido ganancia alguna y, además, habíamos perdido nuestra casa, por lo que era difícil encontrar quien nos alquilase una vivienda teniendo deudas con las Administraciones Públicas y una situación económica difícil.
Consciente de esto el Gobierno, gracias a la imprescindible presión social, se publicó el Real Decreto-Ley 6/2012, de 9 de marzo, de medidas de protección de deudores hipotecarios sin recursos (RDL 6/2012), y al que sucedió en este aspecto el Real Decreto-Ley 8/2014, de 4 de julio, de aprobación de medidas urgentes para el crecimiento, la competitividad y la eficiencia (RDL 8/2014), por el que se regula la EXENCIÓN DE LA DACIÓN EN PAGO ANTE ESTOS DOS IMPUESTOS: IRPF Y PLUSVALÍA.
De esta forma, quien firme una dación en pago, deberá realizar la autoliquidación correspondiente del impuesto municipal, incluyéndolo como negocio jurídico exento; al igual que en la declaración de la renta.
No obstante, es muy importante tener en cuenta que esta exención sólo es aplicable cuando el inmueble dado en pago constituya la VIVIENDA HABITUAL.
La Agencia Tributaria ha desarrollado el concepto de vivienda habitual a través de los siguientes requisitos:
- Que vaya a constituir su residencia habitual durante al menos 3 años.
- Que la ocupe en un plazo de 12 meses, contados a partir de la fecha de adquisición o terminación de las obras.
- En caso de existir pluralidad de viviendas, se entenderá como “habitual” aquélla en la que el contribuyente resida durante más de 183 días al año.
Pero las entidades bancarias, ante la acumulación de propiedades inmuebles tras el pinchazo de la burbuja inmobiliaria, han derivado la gestión de éstas a Real Estate, Fondos Buitre y demás sociedades de gestión de activos; a fin de participar del mercado inmobiliario a través de empresas especializadas. Así, en muchas ocasiones en la dación en pago se da la vivienda a una de estas sociedades, en lugar del banco, que condona la deuda, pero no recibe la vivienda, pues impone que se entregue a un tercero. Esta figura, por lo general, se denomina COMPRAVENTA CON SUBROGACIÓN DE HIPOTECA, pero no es la única empleada.
Bien, pues ante la pretensión que tuvieron (y tienen) algunos Ayuntamientos, e incluso la Agencia Tributaria, de cobrar estos impuestos (ignorando la exención), la Dirección General de Tributos, resolvió una Consulta Vinculante (V0324-15) donde deja claro que todas estas figuras análogas a la dación en pago también están exentas del IRPF y la plusvalía.
Además, también aclara, por si hubiera duda, que la dación en pago de la vivienda habitual con extinción parcial (y no total) de la deuda se encuentra perfectamente exenta de tributación.
*Es ejemplo ilustrativo de lo que queremos decir, la frase “hace 20 años compramos esta casa por 5 millones de pesetas y hoy vale 150 mil euros”. Cierto es que el boom de los años 2.000 a 2.008 disparó los precios, pero también que los precios y sueldos de hace 20 años eran muy inferiores a los de hoy, por el efecto de la inflación, natural en las economías “en desarrollo” y “desarrolladas” (aunque estos términos tampoco nos gusten mucho…).
**Somos conscientes de que es una explicación simple, pero válida para lo que queremos exponer.
